康养地产有许多价值体系和驱动因素，这些价值体系和驱动因素随着市场的发展而不断发展。快速变化的市场需求和兴趣，以及对建筑环境的新兴认知和理解，将在未来几年推动住宅、商业、酒店、公共事业机构和其他物业的康养地产市场的持续扩张。

5月，全球康养研究院（GWI）最新发布了《全球康养地产市场增长（2019-2023）和未来趋势》[Wellness Real Estate Market Growth (2019-2023) and Future Developments]，对康养地产再定义，分析了过去四年全球康养地产的市场规模和增长情况、主要国家的康养地产发展情况，对全球康养地产的未来发展趋势做了预测。

1、什么是康养地产

GWI对康养地产的定义是：从广义来说，康养地产指的是在规划设计、建造材料、物业服务或配套便利设施中有意融入康养元素的建筑，涵盖住宅、商业（商场、酒店等）、办公类建筑等等。

2、全球康养地产的市场规模和增长情况

长期以来，康养地产一直是康养市场中增长最快的行业。突如其来的新冠疫情让建筑行业和大众意识到了外部环境对人类身心健康影响的重要性。在疫情初始之时的2020年，尽管建筑行业的整体产出同比减少0.8%，全球GDP同比减少2.6%，康养地产仍是为数不多的保持快速增长的行业，年增速为21.6%。

2019-2023年，康养地产一直保持着强劲的增长，年均增长率为18.1%，而建筑业整体的年均增长率仅为5.1%。GWI估算，2023年康养地产市场规模将升至4382亿美元，约占全年全球建筑产出的2.9%。

康养地产市场主要集中在北美洲、亚太地区和欧洲。这些地区的康养地产市场规模合计约占全球总量的99%。其中，北美洲仍是2023年康养地产最大的区域市场，占到了全球总量的44%。

由于新冠疫情对全球经济造成了巨大的冲击，因此GWI对行业增长的分析往往会特别关注疫情前后的变化，如2020年的下降或2021年后的复苏。但是，康养地产是个特殊的例外——在整个疫情期间仍保持着强劲的增长，因此对于康养地产更多专注的是其长期的、连续的增长态势。

3、全球主要国家康养地产发展情况

在过去几年中，全球建筑业的增长大幅放缓，年增长率从2020-2021年的16.7%降至2022-2023年的1.9%。这一转变是由全球经济增长整体放缓，中国（全球最大的建筑市场）房地产市场低迷，以及2022-2023年多地建筑市场负增长[包括亚太地区（-1.3%）、中东-北非（-2.2%）和撒哈拉以南非洲（-7.6%）等等] 共同推动的。虽然康养地产的增速仍远高于建筑业整体的增速，但其年增长率在过去几年也有所放缓，从2020-2021年的24.8%降至2022-2023年的13.4%。

在区域层面，2019-2023年，康养地产的增速超过了各地区建筑业整体的增速，达3-4倍。拉丁美洲-加勒比地区和欧洲是康养地产增长最快的区域市场，反映出这两大区域建筑业整体的较强增长。北美洲的康养地产市场一直表现良好，保持非常强劲的增长态势，但随着现在建筑业整体增长放缓，该地区康养地产的发展也逐步放缓。亚太地区的康养地产市场一直非常庞大，历来增长也很强劲，尤其是中国、澳大利亚、日本、印度等国，但在过去几年，受全球经济波动和区域内建筑业整体低迷的影响，亚太地区康养地产市场也较为低迷。值得注意的是，在过去四年中，中东-北非是康养地产投资增速最快的区域市场之一。

自2019年以来，康养地产市场排名的前20名几乎没有变动。这份排名表进一步展现了康养地产对这些国家经济发展的重要性。2023年，美国康养地产市场规模占全球的41%。美国和加拿大，亚洲（中国、澳大利亚、日本为首）和欧洲（英国、法国、德国为首）的一些主要国家的康养市场规模，占到了全球的85%。2019-2023年，排名前20名的国家康养地产市场都保持相对较高的增长水平，甚至许多国家的康养地产增速还高于全球行业平均水平（18.1%）。

4、康养建筑认证，从小众走向主流

近年来，了解一个地区康养地产增长轨迹的一个好方法是查看该地获得康养建筑认证的项目数量。WELL和Fitwel是两个主要的第三方评级系统，专注于建筑物使用者的健康和福祉。WELL于2014年首次颁发认证，而Fitwel在2016年首次颁发认证。如图所示，2017-2023年，获得康养认证的建筑项目增加了40多倍。截至2023年底，全球有超过3300个WELL和Fitwel认证的建筑项目。这些已认证项目中，55%位于美国。大多数认证是针对办公、商业、酒店和零售物业的，约19%是住宅项目。截至2024年3月，约1800个项目正在进行认证（Fitwel）或预认证（WELL），其中大部分位于美国、中国和加拿大。

关键的是，WELL和Fitwel认证仅代表GWI定义的康养地产市场的一小部分。这些认证评级系统的影响远远超出了授予的认证数量的简单范围。例如，大型跨国跨地域企业越来越多的咨询这些认证评级系统，以增强其整个建筑组合的康养功能，即使他们可能只对其总部进行官方认证。尽管WELL和Fitwel是知名度和全球化很高的认证机构，但市场上还有许多其他与康养相关的认证，其中很多更广泛地关注可持续性或再生性，而不仅仅是康养（如Living Building Challenge，One Planet Living）。近年来，成熟的绿色建筑认证，如LEED和BREEAM，已经转向更全面地强调人类健康，并增加了与室内环境、居住者健康和福祉相关的标准。

5、康养地产未来发展趋势

1）康养地产将更多地真正地用于守护健康

 新冠疫情的突发迫使我们开始思考如何利用建筑环境守护人类健康，而康养地产成为了这一转变的关键。过去，一提到康养地产，人们总是习惯性联想到设施齐全的度假物业和养老社区，但现在得用更全面的眼光看待康养地产——融合多种功能，拥有更优质的环境、更便捷的设施、更好的服务，提供充足的社交空间、户外运动场所，同时也保证与自然的接触空间。

2）健康的室内空气不可或缺

疫情的封锁，近年空气质量的下降，加上越来越多的研究，使得人们对空气质量愈加重视。健康的空气不仅对我们的家庭很重要，对非住宅建筑（如工作场所、学校、医院、商业、工业及其他公共建筑）的管理人员和使用人员来说，也是很重要的。

3）康养地产将越来越多地利用自然资源

疫情期间人们重新认识了自然、绿色、有机的重要性，人们越来越有兴趣将公园、户外休闲自然区域、景观美化、绿色公共空间纳入更多的项目和社区。

4）环境设计对心理健康和社会健康有影响

多项研究表明，绿色空间和亲生物元素可以帮助舒缓压力，改善认知功能，通过积极的暗示安抚情绪、治愈心情。神经美学的新兴研究表明，我们的大脑、精神状态和情绪都会对美和环境做出反应，视觉、听觉、嗅觉和触觉等多种感官同时发挥作用。城市规划者、设计师、建筑商和政策制定者可以利用这一新兴研究来优化环境，进而对社区居民和游客的心理健康发挥积极影响。

5）康养地产成为公共卫生战略的重要组成

近年来，由于慢性病和精神健康问题的高发，许多国家医疗负担不断攀升。拥有公共卫生资助系统的国家将有助于健康保护、健康增强的功能引入经济适用房或补贴住房，作为降低公共卫生支出的前端投资。许多最初在康养地产中开创的康养功能也越来越多的嵌入更广泛的社区、城市建筑的设计和规划中，成为城市公共卫生系统的一大要素。

6）康养设计在豪宅中几乎无处不在

 健康是最大的财富，是“必须拥有”的奢侈品。现在，奢华物业的康养设施已从健身房、水疗中心、游泳池扩展到各种综合多功能体，这些新型设计强调亲近自然、关注自我，鼓励居民参与正念、冥想、运动、阅读、社交等有助于身心健康的活动。

7）康养旅游是通往康养地产的门户

康养旅游是通往康养地产的门户，将康养旅游者转化为康养地产的买家。人们对“度假式”健康生活方式的需求正在加速增长。越来越多的水疗中心和豪华酒店品牌正在开发品牌康养住宅（如六善、SHA、Canyon Ranch、Rancho La Puerta、安缦、文华东方、Mission Hills、GOCO等），新开发物业不仅毗邻其现有酒店，而且都在城市区域。预计今后会有更多的地产开发商进入这个领域，他们将寻求与成熟的康养品牌合作——从水疗、酒店、健身到精神健康领域——利用这些品牌的康养成果、声誉和现有客户群。

8）康养地产具有巨大的差异化潜力

康养地产具有巨大的差异化潜力，利用独特的场地特征可以满足不同的需求和目标受众。创造多样化的康养地产模式以满足不同康养需求的机会正在迅速增加。在全球特大城市，居民可能最关心空气、水质、噪音污染，精神健康，绿色空间，健身和其他康养设施。在拥有大型郊区开发项目的地区，居民可能寻求更好的步行和公共交通选择、户外休闲方式和更多的社交互动。开发商有机会通过特定地点的特征来打造独特的健康生活概念，例如独特的城市设施、城市绿地、山脉和水体、户外运动设施、温泉、矿泉、历史文化遗产等等。